站在上海普陀区红旗村的静宁路上，上海普陀区红旗村村民归志华感到有些陌生。尽管这是他出生、成长的地方。好在，他在宽阔的街道上找到江苏酒店的大楼作为地标。江苏酒店往东一段距离，曾是他生活了20余年的老房子，如今已被拆迁，原址上建起了高端商业住宅。

　　归志华对于故土的陌生源于一场跨度十年的城中村改造项目。2014年，上海市中心最大城中村，红旗村进正式改造时间。十年间，6万人被迁移，586亩土地被改造。2023年底，该项目改造工作告一段落，标志上海市首批城中村旧改工作进入收官阶段。

　　一

　　红旗村始于新中国成立后的20世纪50年代。彼时，上海嘉定县成立长征人民公社。50年代前后，长征人民公社辖下的四个大队以“五星红旗，万里长征”为组合，正式拆分4个大队。红旗村因此得名。1992年，红旗村隶属的长征乡以及桃浦乡从嘉定县划入普陀区。

　　在归志华的记忆中，红旗村一直以农村的面貌示人。直至20世纪90年代中期，市场经济逐步放开，上海各类产业活力得到了释放。凭借优秀的区位优势和便利的交通，红旗村地广人稀的土地上，简易仓库、厂房如“雨后春笋”般迅速生长。

　　因地生“金”，在红旗村集体尝到土地出租的甜头之后，长征镇进一步优化红旗村产业类型，“逐渐形成了以果品、干货、水产、农贸等为主的九大市场，共计1000余摊位，提供1万余就业岗位。”时任长征镇副镇长的胡礼刚告诉记者。

　　经由短短数年的发展，红旗村九大市场规模一扩再扩。

　　以九大市场里最为著名的铜川路水产市场为例，该市场起步于1996年10月，占地面积14000平方米，建筑面积8000平方米，有摊位400个，门面房50间，是上海当时最大的海鲜水产批发市场之一，汇聚了国内外鱼、虾、蟹、贝、蛰和冻品六大类几百个品种的高档海鲜、水产精品。对于上海居民来说，买海鲜到铜川，坑坑洼洼的泥潭、扑面而来的海腥味，是一种特别的记忆。

　　作为当时上海滩个体商业的应许之地，红旗村也成就了一批心怀“淘金梦”的沪漂。

　　“红旗村最大的山华水果市场入口的黄金铺位主营进口水果为主，一平方的租金，比如今上海顶级商场的铺位租金还要贵。档口一年流水可以到300万。”据归志华回忆，当时红旗村逐渐成为外地人来沪的淘金地，“只要进入了该市场，两轮（自行车）可以变四轮（汽车）。”

　　也正是凭借着九大市场的迅猛发展，红旗村集体从其中获得不菲的收益，“红旗村为此成立了村集体经济的企业，上海兴隆实业有限公司(公司)（以下简称 ‘上海兴隆’），每年可为每户居民分红约13万元。”归志华透露。

　　凭借着村集体的分红，加之9大市场规模的日益壮大，红旗村村民逐渐外购房屋，而来此市场淘金的“沪漂”在红旗村越聚越多，他们很多人租住在这里。

　　随着外来租住人口越来越多，红旗村慢慢变成既繁荣又脏乱的城中村。

　　二

　　在华东师范大学城市发展研究院院长曾刚看来，城中村的出现是我国经济发展过程中尤其是城镇化进程中的一种特殊产物。

　　曾刚曾撰文分析称，城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼顾内部服务型经济为主的城乡过渡型社区。

　　我国城中村由于其独特的经济社会空间结构特征，而成为城市问题最集中地区，主要表现为：与城市景观的格格不入，建筑布局混乱，基础设施和公共场所不足，卫生条件差，人口混杂，效率低下等。曾刚分析称。

　　红旗村具备上述特征。

　　在归志华的记忆中，红旗村的夏天是最难熬的，用电满负荷带来的变压器爆炸声，河浜内的水产腐烂气味，与糟糕的治安状况成为了他记忆中难以磨灭的回忆。

　　作为亲历者，上海中环天地投资有限公司原常务副总经理肖云继回忆到，在各类违章建筑的掩护下，红旗村市场曾一度成为矿泉水制假售假的窝点，“市面上能看到的各类矿泉水，在红旗村都能买到。”市场给予这类假冒产品戏称—“红旗山泉”。

　　人员混杂的同时，基础设施薄弱也带来了严重的安全隐患。资料显示，红旗村上空有6条22万伏高压架空线。同时，红旗村内房屋出租、群组、转租等情况混乱，多次发生用电引发的火灾。

　　2013年，国务院下发《关于加快棚户区改造工作的意见》。根据国务院指示精神，2014年，上海市发布了《关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见》，出台了城中村改造的规划、土地、财政、金融、补偿安置、转制等一系列政策。

　　在首批被列入上海市的35个城中村改造地块中，红旗村成为最大的一块市中心城区城中村。

　　在曾刚做的有关我国城中村改造研究中，我国城中村改造的主导方可以大致分类三类：

　　一是政府主导型项目，政府作为改造主体，可以控制改造过程中的土地财政，但是面临交易成本高、效率低、资本运转难以持续的短板。

　　二是开发商主导型项目，开发商可以凭借自身雄厚的资金实力，可以独自完成改造工作，因此效率高，交易成本低，但是缺点是“挑肥拣瘦”，同时缺乏公共空间、寻租现象严重，导致社会矛盾和政府治理的双危机。

　　第三，在两种主体之外，还存在着村集体主导的模式，即村集体充当引资龙头，由村集体自行完成改造，因此改造效率高。但是也会面临资本不足，前瞻性不足等问题。

　　在红旗村改造项目中，上海创新性地将三者模式结合，即普陀区政府成立红旗村城中村改造指挥部，协调相关单位并提供制度保障；由普陀区区属国企上海中环投资开发（集团）有限公司和长征镇镇属企业上海现代天地投资管理有限公司承担土地征收的任务。

　　在二者之外，为了支持村集体经济组织的可持续发展，红旗村村集体经济组织上海兴隆公司也参与改造项目，依法保证程序正当、公平补偿、结果公开。

　　三

　　红旗村不止有农田、宅基地。经由数十年的发展，在方圆560余亩的土地上，上海铁路局、国盛公司、国家电网、上海电信等各类企业聚集于此，不同权属的土地性质在此交叉，为土地征收带来了极大的困难。

　　“红旗村的土地权属，堪比一部 ‘小百科’，以至于到如今上海市内任何形式的地产产权归属难题，都可以在红旗村征收过程中找到对应的案例。”时任红旗村地块城中村改造指挥部常务副总指挥胡礼刚说。

　　数据显示，红旗村本地居民共251户，户籍人口1564人。本地居民受累于9大市场大环境的脏乱差，他们对整治项目持欢迎态度，唯一的顾虑是动迁之后，住房如何解决？原本靠市场获取的租金收益如何保证？

　　对此，当时已经就职于上海兴隆公司参与征收项目的归志华向记者透露，项目指挥部主要从三个方面回应了居民的诉求：

　　首先，规划伊始，红旗村地块就辟出47亩土地作为动迁安置房，建设7.8万平方米安置房项目“申兴华庭”。该安置房于2015年1月完成土地出让，2017年年底建成交房。高起点、高标准规划和不亚于周边商品住宅的建设品质，让村民实实在在得到了实惠。

　　第二，由于村集体经济每年可从市场获得收益并连续十多年向居民派发10万元不等的分红，因此在动迁过程中，将会有一笔专款发放至红旗村村集体经济，延续每年分红的补贴惯例。

　　第三，为延续红旗村村集体经济的持续造血能力，在紧邻真如绿廊的核心位置，建设5万平方米甲级写字楼“鸿企中心”，（编注：“红旗”的谐音），该楼作为土地征收补偿的回购资产，以成本价提供给红旗村集体经济组织，成为其长期、稳定的经济来源。

　　据中环集团党委委员、副总经理随晋透露，三者合一，让本地居民对于未来有了信心，纷纷响应改造项目。

　　和原住民的一致同意不同，红旗村土地腾退的阻力，更多来源于成长于此、繁荣于此的租户们。

　　数据显示，红旗村在改造前，共有28.6万平方无证建筑，16家“四小”场所、207家冷库、90家印刷厂、1272家经营户、4817家租赁户。其中，还有一座以“液氨”为主要原材料，且规模不小的冻库。

　　他们将何去何从？

　　一名曾参与土地征收项目的知情人士向记者透露，9大市场经过数年的“野蛮生长”，已经成长为一个小江湖。在动迁过程中，曾有所谓有“地位”、“背景”的老板对于评估开出的价格置之不理，漫天要价，还鼓动经营户“抱团”抵抗。

　　面对硬骨头，指挥部认为，9大市场长期以来带来的巨大商业利益，是让他们难以放弃的主要原因。因此，只有解决他们的生存诉求，合理疏导，才能推动土地征收。

　　于是，指挥部联系上海地区其他有影响力的水产、果品等市场，接收红旗村分流商户，并鼓励他们自主创业。经过一轮轮的协商、谈判，租户腾退逐步取得进展。

　　2015年10月底，红旗村九大市场如期顺利关闭。2016年2月签约期结束时，签约率达到100%，为近年来上海市集体宅基地征收最高签约率。至2016年6月底，市场内所有经营户100%完成清退，28.6万平方米的无证建筑全部拆平，全程无重大安全事故发生，提前半年完成综合整治目标。

　　在轰隆隆的机器声中，红旗村城中村被夷为平地。面对空荡荡的废墟，归志华心情复杂，“既有不舍，也心怀希望。”

　　四

　　2018年10月，平整完毕的红旗村地块挂牌出让，最终由中海中环联合体竞得。昔日城中村迎来逆生长，从“拆旧”正式走向“更新”篇章。

　　长期以来，红旗村地块横亘在普陀中心地区，外部道路至此中断。因此，红旗村进入建设阶段的首要任务，就是补足基础设施短板。

　　短短数年间，上海普陀区进行大刀阔斧的路政建设。2023年底，南郑路（真华南路至曹杨路段）顺利通车。真华南路、静宁路、宁川路、柳枝路等路网衔接武宁快速路、铜川路等城市干道，为片区奠定腾飞基础，极大的方便百姓日常出行。地下2公里长的综合管廊，在创新基础设施建设、增强城市韧性等方面发挥着重要作用。

　　此外，红旗村还实施了220千伏超高压架空线移位及数条10千伏架空线、电缆线路整理。通过优化电力线路走向，腾出发展建设空间。

　　数年间，红旗村地块还建成11.3万平方米生态绿化。绿地内因地制宜地设置有水景、栈桥、开放空间，140余种苗木错落其中。2024年，红旗村内还将动工建设一处占3.5万平方米的公共绿地，最终形成6公里长的真如绿色长廊。

　　商业方面，随着红旗村变身“真如境”综合体，2023年中旬，全球第一家全地下山姆会员店正式开业；6栋商务办公楼相继运营，可容纳近3万人办公；中海环宇城MAX开业后成为当地居民休闲娱乐消费的新场所，开业半月总销售额达1.6亿元。

　　如今，归志华既是上海兴隆的总经理，也是红旗村村集体经济的“掌舵人”。2023年7月，总面积达5万方的商办楼鸿企中心正式交付上海兴隆做物业管理。

　　根据规划，鸿企中心中心将由中海集团联合上海兴隆运营，旨在打造数字广告的产业园区，真正实现红旗村集体经济的转型和可持续造血。

　　面对新使命，归志华坦言压力很大，从招商到服务，每一项都是需要重新学习的新内容。他同时告诉记者，作为敢闯敢干的红旗村人，他已经习惯在一条没有走过的路上去闯出自己的路来。

　　他向记者透露，目前，鸿企中心招商进展有压力，也有突破，近30%的楼宇已经成功出租，在优化营商环境方面，上海兴隆同区一级部门要政策，正在尝试“租税联动”，即为税收优秀企业减免租金，进一步释放政策红利。

　　他透露，红旗村村集体今年预计营收将达3000万元。

　　在评价红旗村改造时，曾刚认为，红旗村地块作为上海市2014年启动的11个城中村改造试点项目中速度最快、成效最好、社会反响最佳的项目，“上海红旗村模式”也必将成为我国城中村改造的一个典范，对推动我国特大城市大规模城中村改造产生积极影响。

　　另据媒体报道，从上海市城市更新领导小组办公室获悉，2023年上海“两旧一村”改造提前1个月完成年度目标任务，全年零星旧改完成12.3万平方米、4084户，旧住房成套改造完成29.6万平方米（含小梁薄板约13.1万平方米），城中村改造启动10个项目。

　　上海市城市更新领导小组办公室表示，将适时制订修订地方标准规范，探索跨时空、跨业态、跨主体、跨地域等价值空间置换，提高资源配置效率；以拆除重建为主加快推进不成套职工住宅改造，支持改造新增房源作为保障性租赁住房、保障性住房、人才公寓和商品住房等。积极探索申请式腾退、协议置换、趸租、征收等方式推动不成套里弄、公寓、花园住宅更新，并全面梳理综合效益较低的存量建设用地，引入现代产业、培育新型业态，做好盘活再开发。