作为一项创新类的资产，公募REITs近两年一直受到较多机构投资者的关注。

今年以来，在存款利率下调、LPR下调、高息资产欠配的背景下，因用于投资不动产资产来获得收益，相较于股票和债券，公募REITs较高分红、风险适中、较低相关性的特征越来越受到市场青睐。

2月，REITs二级市场表现亮眼，与2023年全年至今年年初的整体下行态势形成鲜明对比，2月6日起，中证REITs指数实现“九连阳”。

在经历2023年回调后，公募REITs的配置价值正在逐步凸显，同时随着REITs权益属性的明确，流动性有望改善。

2024年，REITs市场先下跌后反弹。截至2024年2月23日，中证REITs指数上涨4.18%，其中高速、环保、保租房、能源和产业园年内平均涨幅分别为8.01%、7.84%、3.09%、2.28%和1.66%，仓储物流平均跌幅为4.23%。

银河证券分析师章俊、吴京于3月1日发布的报告也指出，2月中证REITs 指数（收盘）呈现上涨态势，二级市场表现尤为突出。

自2月6日起的“九连阳”极大地提振了市场信心。中证500、沪深300、上证指数、5年国债全收益指数均表现为正增长，其中中证REITs 指数（收盘）多只REITs产品月内涨幅超过20%，累计涨幅近15%，表现好于沪深300指数和上证指数。

从类型看，产权类与特许经营权类REITs指数均上涨。

基于其发行价为基点，构建 REITs 指数（数据自2021年6月21日开始计算，未上市REITs以其发行价为基准）。 2月REITs 总指数收益率 10.21%（较1月31日收盘价，下同），较上市以来-9.62%。 2月产权类REITs指数收益率13.40%，较上市以来-5.74%，特许经营权类REITs指数 8.56%，较上市以来-11.58%。

从资产类型看，六大板块指数收益率均为正值。

根据资产类型，基于各自发行价为基点，构建分板块REITs指数（数据自2021年6月21日开始计算， 未上市REITs以其发行价为基准）。

2月仓储物流板块及园区基础设施板块REITs 指数收益率均超过15%，分别为18.22%和15.12%，较上市以来分别-9.14%、 -13.09%。

保障性租赁住房板块、交通基础设施板块、生态环保板块、能源基础设施板块REITs指数收益率分别为9.42%、9.41%、8.18%、7.16%，较上市以来 分别 4.00%、 -16.70%、 -3.12%、 3.09%。

从具体REITs来看，30只REITs均上涨。

其中，有8只REITs涨幅超过15%，其中博时招商蛇口产业园REIT涨幅最大，为27.45%。

从成交量看，园区基础设施板块REITs成交量最高；生态环保板块成交量/额均最低。

园区基础设施板块REITs为87423.46万份，占比43.02%；交通基础设施板块REITs成交额最高，为204820.63万元，占比28.19%；生态环保板块REITs成交量和成交额最低，分别为8977.67万份和47900.94万元，占比分别4.42%和6.59%。

从活跃度看，除交通基础设施板块外，其他五大板块REITs活跃度均有所下降。

其中，交通基础设施板块REITs月成交额环比+14.96%，月成交量环比+10.64%；仓储物流板块REITs活跃度降幅最大，月成交额环比-33.99%，月成交量环比-37.82%。

另外，仍有过半数的REITs估值相对净值折溢价率为负，但交通基础设施板块仍表现出较明显的估值相对净值高估情况。

华夏中国交建高速 REIT 估值相对净值折价率达到-40.36%。

交通基础设施板块REITs仍表现为较为明显的估值（中证）相对净值高估情况。其中，华泰江苏交控REIT高估率进一步增至30.14%。交通基础设施板块REITs对应的ABS估值也相对净值有明显高估的情况，华泰江苏交控REIT、浙商沪杭甬REIT、华夏越秀高速公路REIT高估率超25%，分别是41.35%、27.14%和25.77%。

春节以来，政策面、基本面、资金面合力共振，带动公募REITs开年来逐渐回暖，振奋市场情绪。

（1）政策面：REITs会计新规明确产品权益属性

2024年2月8日，中国证监会发布了《监管规则适用指引——会计类第4号》，对基础设施REITs的相关准则予以明确，原始权益人及投资者双方均可将REITs确认为权益属性产品。

据华泰证券张继强、王晓宇等，从基础设施REITs其他投资方的会计处理角度看，其持有的份额在性质上属于权益工具投资。配置型投资人在会计核算时，可以选择将公募REITs指定为非交易性权益工具，按照FVOCI（以公允价值计量且公允价值变动计入其他综合收益）计量，分红计入利润表，价格波动不计入当期损益而计入其他综合收益，从而降低价格波动对业绩考核的影响，平滑战略配置资金盈亏稳定性，缓解REITs长期资产配置的属性与机构行为和考核短期化的矛盾，有利于吸引更多长期配置型资金入市，进一步降低市场波动性，形成市场稳定运行和吸引资金参与的正反馈。

中信证券相关负责人表示，此次会计政策的发布，提供FVOCI选择权，有助于缓解配置型投资者中长期持有策略与短期财务表现、风控机制的矛盾。对于中长期配置型投资者而言，在会计核算时可以将其指定为以公允价值计量，且将其变动计入FVOCI，使财务表现能够有效反映业务经营情况，有利于机构内部建立与投资策略相匹配的考核及风控机制。

业内人士认为，建立REITs产品权益属性共识是REITs市场生态建设的基础，将进一步影响市场投融资两端建设、配套机制完善。一方面，有利于维护二级市场稳定，促进长期配置投资。另一方面，助力公募REITs市场常态化发行，激发盘活资产活力。

（2）基本面：“资产荒”持续演绎，公募REITs配置性价比提升

2024年以来，债券市场利率中枢下行中继、α难寻，实体融资需求偏弱+城投发债严监管，“资产荒”逻辑持续强化，非银机构配置压力仍大，优质资产稀缺。

在高息资产欠配的大背景下，相较于主流股指和其他固收类产品，REITs所具备的稳定且持续的高分红特性使其当前具备明显配置优势。

华泰证券统计数据发现，截至2024年2月23日，以市值测算2023年可供分配金额分派比率，特许经营权类REITs23年全年累计平均分派率为9.16%，而产权类REITs23年全年累计平均分派率为5.02%。

此外，时隔8个月，2月五年期LPR首降，创史上最大单次“降息”幅度，提振信心信号显著，有望推动实体经济融资成本降低。

国金证券赵伟点评认为，此次非对称下调LPR，不仅进一步释放了稳增长的信号，还有助于缓解存量债务压力、刺激需求。中长端贷款定价“锚”的下调，一方面很可能带动存量贷款调整，缓解企业、城投平台等存量债务压力，另一方面或将直接带动基建、制造业等新增中长贷融资成本回落。

（3）资金面：产品运营稳健，消费类基础设施REITs“蓄势待发”

华泰证券指出，高速REITs后续配置价值有望提升。23年已上市高速公路类项目持续修复，通行费收入同比多数上升，在国内新旧动能切换背景下，货车占比较高的高速修复预计较慢，客货比较高的高速公路，收入表现相对亮眼。

分板块来看，产权类中保租房板块出租率整体保持稳健，经营表现出一定韧性，具备一定抗周期性。特许经营权类中受宏观景气度影响较小的REITs蕴含投资机会，如经营业绩较为稳定的能源板块，表现较为抗跌。

高速公路REITs目前上市8单，市值占比整个REITs市场42.47%（2024年2月23日），以市值计算23年累计平均分派率达到9.31%，23年四季度业绩环比三季度持续修复，通行费收入同比大多改善，整体来看高速REITs绝对分红较高，业绩普遍改善，安全垫相对较厚，可以关注其配置价值。

向后看，社保基金和养老金FOF等资金入市，会继续为市场带来稳定的增量资金，配套制度、会计处理的不断完善、以REITs为标的的ETF产品的不断探索，也有助于流动性的改善，在险资资产欠配的背景下，REITs或成为以险资为主的长期资金的重要配置方向。

此外，本年首单高速公路REIT项目易方达深高速REIT于2月开启询价，首单水力发电REIT项目嘉实中国电建清净能源REIT也于2月启动询价。

中航基金不动产投资部和红土创新基金均认为，目前公募REITs底层资产运营相对稳健、收益确定性较强，长期的投资逻辑没有变化。随着配套政策持续落地，市场回暖，二级市场价格将回归基本面属性。结合整体利率环境及资产配置需求，公募REITs的价值投资属性将进一步凸显。

展望后市，在政策大力支持下，伴随底层资产基本面逐步修复，公募REITs走势将更为稳健。